Mennyire bonyolult a spanyol adóbevallás magyaroknak? Sajnos, itt sem söralátét méretű, és mivel sok Spanyolországban élő magyarnak egyszerre több jövedelemtípusa is van – bérbeadás, esetleg ingatlan eladás, autonomo jövedelem – az IRPF meglehetősen bonyolulttá tud válni. És a számos levonási lehetőséget még nem is említettük.
Ez a cikk egy konkrét és komplex eseten keresztül mutatja be, hogy hogyan adózik egy adórezidens, mit vonhat le, és mennyi lesz majd a tényleges fizetendő adója.
Főszereplőnk egy spanyol adórezidens, magyar állampolgár, aki Alicantében bérel lakást, a saját, Torreviejában lévő lakását pedig 2022-ben kötött szerződéssel adja bérbe. Van egy 20 éves gyermeke, aki nappali tagozaton tanul Alicantében. Nincs önálló munkaviszonya és nem autonomó. 2025-ben volt egy ingatlaneladása is, amelyen szerény, 7.000 eurós nyeresége keletkezett.
Ez a példa nem egyedi – sok, spanyol adórezidensnek számító magyarnak pontosan ilyen összetett a helyzete. Előző cikkünkben elolvashatod, hogy téged érint-e a Renta: Spanyol adóbevallás 2026 (Renta): kinek kötelező, és mikor kell beadni?
A kiadott ingatlan – amin a legtöbb adó múlik
Tegyük fel, hogy a kiadott lakásból €7.800 éves bérleti bevétel folyt be (€650/hó). Ebből a következő igazolt kiadások vonhatók le:
| Kiadás | Összeg |
| IBI (helyi ingatlanadó) | €242,32 |
| Közös költség (egész évre) | €397,80 |
| Riasztó (12 hónap) | €511,90 |
| Szemétszállítás | €80,42 |
| Vízmelegítő bojler cseréje | €95,95 |
| Amortizáció (3% × €41.118) | €1.233,54 |
| Összes levonható kiadás | €2.561,93 |
| Nettó jövedelem | €5.238,07 |
Az amortizáció az egyik leggyakrabban elfelejtett levonás. A számítás alapja: szerzési ár (€84.000) × az épület kataszteri hányada (48,94%) = €41.118, ebből 3% vonható le évente. Ez közel €1.234 éves levonást jelent esetünkben – automatikusan, minden egyes évben.
Türkiz-tipp: A bérbeadásból levonható amortizációt szinte mindig elfelejtik az önkitöltők. A gestor automatikusan alkalmazza – de ehhez meg kell adnod a szerzési árat és a kataszteri adatokat. Az esetünkben ez egyedül €1.234 levonást jelentett, ami végső soron több mint €100 adómegtakarítást eredményezett.
A 60%-os adóalapcsökkentés lehetősége
A 2023. május 26-i Ley de Vivienda bevezette az 50%-os általános adóalapcsökkentést a hosszú távú kiadásból származó bérleti jövedelemre. Az összes, azóta kötött szerződésre ez az 50% adóalapcsökkentés vonatkozik, az előtte kötöttekre 60%-os csökkentés érvényesíthető.
A mi példánkban a bérleti szerződés 2022 szeptemberében jött létre, tehát a régi, 60%-os csökkentés alkalmazható – tehát a nettó €5.238-ból mindössze €2.095 adózik.
Milyen költség nem vonható le kiadás esetén?
Legalább annyira fontos tudni, mint azt, hogy mi vonható le.
Bútorok és háztartási gépek – mosógép, hűtő, kanapé, ágy – nem minősülnek ingatlanköltségnek. Az IRPF-ben kizárólag magához az ingatlanhoz kapcsolódó kiadások vonhatók le.
Jelzáloghitel tőketörlesztése – ha van jelzálog a kiadott lakáson, csak a kamatrész vonható le, a tőketörlesztés nem.
Fejlesztési munkák (mejoras) – paradox módon egy értéknövelő felújítás (pl. új fürdőszoba, ablakcsere) nem vonható le azonnal kiadásként. Ehelyett növeli az amortizáció alapját, és évek alatt érvényesíthető. A karbantartás (mantenimiento) és a fejlesztés (mejora) közötti különbségtétel a gestor egyik legfontosabb feladata.
A rezsi, ha a bérlő fizeti – ha a szerződés szerint a bérlő fizeti az áramot, vizet, gázt, ezek a tulajdonos bevallásában nem jelennek meg sem bevételként, sem kiadásként.
A személyes használat arányos része – ha az ingatlant az év egy részében te is használod (pl. nyáron), csak a bérbeadott időszakra arányosított kiadások vonhatók le. Teljesen kiadott lakásnál ez nem kérdés, de vegyes használatnál igen.
Az eladott ingatlan utáni ganancia patrimonial számítása
Az ingatlan eladási ára €131.500 volt. De a tényleges adóalap nem ez – hanem az eladási és szerzési érték különbsége, mindkét oldalon figyelembe véve az összes dokumentált költséget.
Eladási oldal:
| Tétel | Összeg |
| Eladási ár | €131.500,00 |
| − Ügynöki jutalék | −€6.499,81 |
| − Plusvalía municipal | −€779,15 |
| Nettó eladási érték | €124.220,04 |
A plusvalía municipal (az önkormányzatnak fizetett telekértéknövekedési adó) levonható az eladási árból.
Szerzési oldal:
| Tétel | Összeg |
| Vételár | €105.000,00 |
| + ITP (átruházási adó) | +€10.500,00 |
| + Közjegyzői díj | +€972,66 |
| + Ingatlan-nyilvántartás | +€277,88 |
| + Értéknövelő fejlesztés | +€484,08 |
| Szerzési érték összesen | €117.234,62 |
Ganancia patrimonial (ingatlan-értékesítésen elért nyereség): €6.985,42
Költségek, amiket az eladott ingatlannál nem lehet elszámolni
A ganancia patrimonial számításánál a szerzési értéket növelő tételek csökkentik az adóalapot – de korántsem minden kiadás számít bele.
Bútorok és ingóságok – mosógép, kanapé, berendezési tárgyak az eladási árba sem számítanak bele. Ha a vevővel külön megállapodás volt a bútorokra, azt az ingatlan árától elkülönítve kell kezelni – és a ganancia számításánál nem csökkenti az adóalapot.
Karbantartási munkák – egy festés, csapcsere vagy kisebb javítás nem növeli a szerzési értéket. Csak az értéknövelő beruházás (mejora) fogadható el, ami növeli az ingatlan élettartamát, funkcionalitását vagy értékét. Például új fürdőszoba vagy konyha kiépítése, nyílászárók cseréje, új fűtési rendszer, szigetelési munkák, terasz vagy bővítmény hozzáadása, amikről számla szükséges.
Az ingatlanban töltött évek alatt megfizetett IBI – az éves helyi ingatlanadó eladásnál nem csökkenti a nyereséget. Ha bérbe volt adva az ingatlan, az éves IBI a bérleti jövedelemnél levonható – de az eladásnál nem.
Jelzálog végtörlesztési díja – ha a bank felszámolt egy korai törlesztési díjat az eladáskor, ezt sem lehet automatikusan levonni. A gestor esetenként megvizsgálja, de alapesetben nem elfogadott tétel.
A korábban elszámolt amortizáció – ha az ingatlant korábban bérbe adtad és amortizációt számoltál el, azt le kell vonni a szerzési értékből az eladáskor. Ez növeli a gananciat. Ebben az esetben az ingatlan nem volt korábban bérbe adva, tehát ez nem releváns.
A nappali tagozatos tanuló gyermek utáni levonás
A 20 éves, nappali tagozatos egyetemista gyermeknek nincs önálló jövedelme, eltartottnak minősül, nem nyújt be önálló bevallást. Ez azt jelenti, hogy az anya érvényesítheti a mínimo por descendientes kedvezményt: az első gyerekre €2.400 adóalapcsökkentés jár.
Ha a gyermek más városban él az egyetemi tanulmányai alatt, nem zárja ki a kedvezmény érvényesítését – az Hacienda erre explicit kivételt tesz, ha az eltávozás oka a tanulás.
Mi a végeredmény – mennyi az adó?
A spanyol IRPF-ben a mínimo personal (saját életkor utáni kedvezmény) és az eltartottak utáni az általános adóalapból vonódik le (ami itt a bérleti jövedelem), a maradék pedig a megtakarítási adóalapot (ganancia patrimonial) csökkenti.
| Tétel | Összeg |
| Mínimo contribuyente | €5.550 |
| Mínimo por descendientes (lány) | €2.400 |
| Összes mínimo | €7.950 |
| Adóköteles bérleti jövedelem | €2.095 |
| Mínimo maradéka (€7.950 − €2.095) | €5.855 |
| Ganancia patrimonial | €6.985 |
| − Mínimo maradéka | −€5.855 |
| Ténylegesen adózó összeg | €1.130 |
€1.130 × 19% = ~€215 fizetendő IRPF
Az adó végösszege azért ilyen alacsony, mert három fontos adócsökkentő tényezőnk is van: a 60%-os csökkentés a 2023. előtti bérleti szerződés miatt, az eltartott gyermek utáni levonás, és a gondosan összerakott szerzési költségek az eladott ingatlannál.
Amit még érdemes megjegyezni erről az esetről
Nem került bele a számításba, de a következő évre megfontolandó: az egyéni nyugdíjpénztárba (plan de pensiones individual) befizetett összegből maximum €1.500/év vonható le az adóalapból. Ennél az esetnél az €1.130-os adóalap összegét ez le is nullázná.
Türkiz-tipp: Amennyiben az adózó házastársa autonomo, azaz önfoglalkoztató, érdemes a gestorral mindkét verziót – az egyéni és közös bevallást is – kiszámoltatni. A közös bevallás €3.400 extra csökkentést jelenthet, de általában akkor éri meg, ha a partner alacsony jövedelmű.
Források
- Agencia Tributaria – Saját ingatlan esetén levonható költségek
- Agencia Tributaria – Kiadott lakás után levonható költségek
- Agencia Tributaria – Eltartottak utáni kedvezmények
- Agencia Tributaria –Ingatlan eladásból származó jövedelem adóalapja
- BOE – Ley 12/2023, de 24 de mayo– Lakhatási törvény
- Agencia Tributaria – 2025-ös adóév jövedelemadó kampány
Ajánlott cikkek
