Ha nem vagy spanyol adórezidens, a Spanyolországban vásárolt ingatlanod után több adónemre is kell számítanod. Íme, a spanyol ingatlanadó ABC: IRNR (nem rezidens jövedelemadó, a Modelo 210-en bevallva), a helyi IBI, és bizonyos vagyonméret felett létezik vagyonadó is (Impuesto sobre el Patrimonio). Emellett érdemes tudni, hogy létezik/létezhet időszakos „extra” vagyonadó (nagy vagyonokra), ami egyes esetekben a Patrimonio mellé vagy helyett is beléphet.
1) IRNR – az éves vélelmezett jövedelem utáni adót akkor is fizetned kell, ha nem adod ki az ingatlanodat
Ha a spanyol apartmanodat csak saját használatra tartod vagy teljesen üresen áll, akkor is kell Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) megnevezésű adót fizetni, amit egy úgynevezett renta imputada (vélelmezett, „imputált” jövedelem) alapján számolnak.
- Adóalap: a számítás a valor catastral (kataszteri érték – jellemzően az IBI-csekken is szerepel) alapján történik. Alapesetben 2%, bizonyos esetekben 1,1% (pl. ha a kataszteri értéket felülvizsgálták ill. frissítették).
- Adókulcs:
- 19%: ha EU/EGT-rezidens vagy (Magyarország ide tartozik).
- 24%: ha nem EU/EGT-országban élsz, illetve vagy adórezidens.
- Nyomtatvány a bevalláshoz: Modelo 210.
- Határidő: az adott év utáni következő naptári évben lehet benyújtani és befizetni (tehát pl. a 2025-ös évre eső imputációt 2026-ban kell bevallani és megfizetni).
Ez az adó a puszta birtoklás miatt létezik: akkor is fizeted, ha az ingatlan nem termel semmilyen bevételt, és csak saját részre használod.
2) IRNR – ha bérbeadod, bevallása jellemzően negyedévente
Ha az ingatlant bérbe adod, a bérleti jövedelem után szintén kell adót fizetned, ami szintén IRNR néven fut, és szintén a Modelo 210-en vallható be.
- Bevallás gyakorisága: negyedéves, a negyedévet követő hónap 20. napjáig (április/július/október/január 20.) – a megelőző negyedév jövedelmére vonatkozóan.
- Újdonság 2024-től: bizonyos bérleti jövedelmeknél lehet éves összevonás alkalmazásával is bevallani, az év során keletkezett összes bérleti jövedelmet a következő év januárjában.
- Adóalap: EU/EGT-rezidens tulajdonos esetén, azaz magyarként általában a bevételből lejönnek a levonható, igazolt költségek és a nettó nyereség után adózol. Az adókulcs: 19%.
Levonható költségek pl. IBI, comunidad/közös költség, biztosítás, javítások, hitelkamat – a részletszabályoknál nagyon számít, mi minősül levonhatónak és hogyan tudod igazolni.
- Nem EU/EGT tulajdonos jellemzően a bruttó bevétel után adózik (költségek levonása nélkül). Az adókulcs: 24%.
Fontos: Ha az év egy részében kiadod a lakásodat, és az év másik részében saját részre használod vagy üresen áll, akkor kettős adókötelezettség áll fenn: a bérleti időszakra IRNR fizetendő, a bérleti időszakon kívüli fennmaradó napokra imputált, vagyis vélelmezett jövedelem utáni adó (külön Modelo 210 – imputación).
3) IBI – helyi ingatlanadó az önkormányzat felé
Az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) egy helyi adó, amit az adott municipio (önkormányzat) szed be.
- Alapja: a valor catastral, azaz kataszteri érték.
- Mértéke: településenként változik, és a törvény keretet szab neki. Városi ingatlannál jellemzően 0,4% és 1,1% közötti sávban mozog az adó mértéke. Figyelni kell arra, hogy lehetnek helyi szabályok, így eltérések is tartományonként, településenként.
- Fizetése: az önkormányzat ütemezése szerint (sok helyen 1–2 részletben évente). A legkényelmesebb a domiciliación (banki beszedési megbízás), mert az IBI-ről nagyon könnyű megfeledkezni, különösen, ha keveset tartózkodsz az ingatlanban és nem értesülsz időben az adóról. Az önkormányzat kiértesít elektronikusan, és/vagy levélben is.
- Itt nincs Modelo 210, mivel ez nem állami bevallás, hanem önkormányzati adó.
Nem rezidensként is ugyanúgy fizeted az IBI-t, mint a spanyolok.
4) Vagyonadó (Impuesto sobre el Patrimonio) – nagyobb értékű vagyon esetén
Nagyobb értékű spanyol vagyon/ingatlan-portfólió esetén beléphet a vagyonadó (Impuesto sobre el Patrimonio) is a képbe.
- Alapja: a vagyonadót (Patrimonio) úgy számolják, hogy a spanyolországi nettó vagyonból (ingatlanok értéke mínusz jelzálog összege és levonható tartozások) levonják a régió szerinti adómentes minimumot, és a maradékra sávosan, progresszíven adózol. A kulcsok nem fixek: a legalacsonyabb sávok kb. 0,2%-tól indulnak, a legfelső sávok pedig akár 3,5%-ig is felmehetnek (régiótól függően).
- Küszöb/mentesség: a klasszikus, általános minimum sok esetben €700 000 körül mozog, de ez autonóm közösségenként eltérhet:
Katalónia: adóküszöb €500 000 vagyonértékig
Extremadura: szintén €500 000 a küszöb.
Valencia: €1 000 000 (a 2025-ös adóévtől, amit 2026-ban vallanak be).
Baleár-szigetek (Illes Balears) €3 000 000 minimumot alkalmaz 2024-től. - Éves bevallás: ha érintett vagy, éves vagyonadó-bevallás és fizetési kötelezettség vonatkozik rád.
Az utóbbi években belépettt egy szolidaritási jellegű, extra nagy vagyonra kivetett, állami szintű különadó 3 millió € nettó vagyon felett.
5) Gyakorlati tanácsok magyar, nem rezidens tulajdonosoknak
- EU/EGT rezidensként (magyar adórezidensként) a 19% adókulcs és a költségleírás lehetősége a bérleti jövedelemnél általában a legkedvezőbb.
- Az imputált IRNR, vagyis vélelmezett jövedelem utáni adótétel az, ami a legtöbb meglepetést okozza a külföldi tulajdonosoknak, nem véletlenül. Akkor is fizetni kell, ha semmilyen jövedelmet nem termel az ingatlanod.
- Az első 1–2 évben egy jó gestor / adótanácsadó aranyat ér: a Modelo 210 nem különösebben bonyolult, de jobb egy gestor segítségét igénybe venni, levonni a levonható költségeket, és esélyt sem adni egy elmaradt bevallásnak, vagy bírságnak.
Ellenőrizd, elvégezted-e az aktuális tennivalókat, ha kiadtad a spanyol ingatlanodat 2025-ben:
☐ Ha 2025-ben kiadtad az ingatlant, nézd meg, leadtad-e a 2025 Q4 (okt–dec) vonatkozó IRNR-t (Modelo 210). Ennek a határideje jellemzően január 1–20., vagyis most már „ha kimaradt, pótold azonnal” státuszban vagy. (Agencia Tributaria)
☐ Ha 2025-ben bérbe adtad az ingatlant, és az éves „összevonásos” bevallást választottad: ellenőrizd, hogy a 2025-ös bérleti jövedelmek éves bevallása valóban be lett-e adva januárban (a domiciliation/banki beszedéses fizetésnek külön határideje is lehet). (Agencia Tributaria)
☐ Ha 2025-ben nem adtad ki (saját használatra szolgált vagy üresen állt): írd fel a naptárba az imputált IRNR (Modelo 210, renta imputada) beadását 2026-ra; december 31-ig lehet intézni. (Agencia Tributaria)
☐ Állítsd be az IBI-t „domiciliación”-ra (banki beszedésre), ellenőrizd, hogy már tényleg a te neveden fut-e.
☐ Ha nagyobb ingatlanportfóliód van (Patrimonio / esetleg nagy vagyonra kivetett extra adó is vonatkozhat rád), jelöld előre, hogy a Renta és Patrimonio 2025. év online beadása 2026. április 8. – június 30. között zajlik. (Agencia Tributaria)
☐ Extra nagy vagyon esetén: ha az állami extravagyon-adó (ITSGF) is érinthet, annak a hivatalos beadási időszaka július 1-jén indul. (Agencia Tributaria)
Források
1) AEAT – Renta és Patrimonio 2025 kampány dátumai (2026.04.08–06.30)
2) AEAT – IRNR (Modelo 210) – modell + beadási határidők
3) AEAT – Modelo 210: Instrucciones (kitöltési és benyújtási szabályok)
4) AEAT – IRPF: bérbeadás
5) BOE – Real Decreto Legislativo 2/2004 ( IBI keretszabály)
Ajánlott cikkek
