Last updated on május 27th, 2026 at 04:48 du.
Spanyolországban az ingatlanadózásnál sokszor nem maga az ingatlan a kérdés, hanem az, hogy te hogyan használod, milyen státuszban vagy, és milyen bizonyítékaid vannak az ingatlannal kapcsolatos bevételekről és költségekről.
Ha spanyol adórezidens vagy, az adózási státuszod megváltozása miatt az ingatlanodra már más adózás vonatkozik, ami másképp kezeli a saját otthont, a második lakást, az üresen álló ingatlant és a kiadott lakást is.
A spanyol rezidens ingatlanadózásának a 2026. évi szabályok szerint három fő területe van: IRPF, vagyis személyi jövedelemadó, IBI, vagyis helyi ingatlanadó, és nagyobb vagyon esetén Patrimonio, azaz vagyonadó. Mindegyik más hatósághoz tartozik, és más adózási logika szerint működik, ráadásul eltérő a bevallási időpontjuk is.
Ha eddig nem rezidensként adóztál az ingatlanod után Spanyolországban, a rezidenssé válás után különösen fontos újragondolni a helyzetedet. Míg korábban a Modelo 210 volt rád érvényes, rezidensként sok esetben a Renta, vagyis az éves spanyol jövedelemadó-bevallás része lesz az ingatlanodból származó jövedelem. A nem rezidensek ingatlanadózásáról itt írtunk bővebben: Ingatlanadó Spanyolországban 2026-ban – hogyan adózol a spanyol ingatlanod után nem rezidens tulajdonosként
Spanyol adórezidensként a Renta vonatkozik rád
Sok félreértés van abból, hogy sokan csak az ingatlantulajdonból indulnak ki, pedig rezidensként az első kérdés az, hogy:
Mire használod az ingatlant, és milyen adózási státuszban vagy?
- saját tulajdonú lakásban élsz életvitelszerűen?
- van egy második lakásod, de nem adod ki?
- a második ingatlanodat kiadod hosszú távra?
- vagy turisztikai célra adod ki?
- esetleg több ingatlanod is van, és a vagyonadó is vonatkozik rád?
Spanyol adórezidensként a kiadott ingatlanodból származó jövedelem, illetve, ha az év egy részében vagy egészében üresen áll, a vélelmezett jövedelem is az éves Renta bevallásba kerül.
A 2025-ös év jövedelembevallása 2026. április 8. és június 30. közötti Renta kampányban történik.
Ha saját tulajdonú ingatlanban élsz és spanyol adórezidens vagy, ezekre az adókra számíts
Ha spanyol adórezidens vagy, és a lakás, amiben élsz a fő lakóhelyed (vivienda habitual), akkor erre a lakásra nem kell vélelmezett jövedelem (renta imputada) utáni adót fizetned úgy, mint a nem rezidenseknek.
Amit viszont biztosan fizetned kell, az a helyi IBI (önkormányzati ingatlanadó) az adott település adónaptára szerint. Akkor is fizetned kell, ha a lakásodban te élsz; akkor is, ha üresen áll; akkor is, ha kiadod.
Az IBI nem a Renta része, hanem az önkormányzat állapítja meg, és küldi ki külön az értesítést róla.
Az IBI egy önkormányzati adó, a törvény csak az összegkeretet adja meg:
– városi ingatlan (urbano): minimum 0,4% és maximum 1,10%
– külterületi/mezőgazdasági ingatlan (rústico): minimum 0,3% és maximum 0,90%
– különleges ingatlanoknál (características especiales) az adósáv akár 0,4%–1,3% is lehet.
Az IBI egyik legbosszantóbb tulajdonsága az, hogy településenként eltér. Két hasonló méretű lakás két különböző városban teljesen más éves IBI-terhet jelenthet. Például míg Torrevieja-ban az IBI 0,40%, Jávea-ban 0,85%.
Ezért ingatlanvásárlás előtt nem elég az árat, a közös költséget és a rezsit nézni, érdemes elkérni az előző évi IBI-csekket is.
Az éves Renta (IRPF, Modelo 100) bevallást rezidensként a szabályok szerint a munkabér/vállalkozási/egyéb jövedelem után kell beadnod.
Ha rezidensként van egy második lakásod is, amit nem adsz ki
Ha spanyol adórezidensként van egy második lakásod Spanyolországban, amely nem a fő lakóhelyed, és nem adod ki, akkor az ingatlan után a Rentában megjelenhet az úgynevezett renta imputada, vagyis a vélelmezett ingatlanjövedelem.
Ez elsőre abszurdnak hangzik: „de hát nem is adtam ki, és nem volt belőle jövedelmem!”. A spanyol adótörvény viszont, ha ez a második ingatlantulajdon a rendelkezésedre állt, és nem volt a fő lakóhelyed, vélelmez egy bizonyos jövedelmet.
Az AEAT szerint a renta imputada általános mértéke a kataszteri érték 2%-a, bizonyos esetekben 1,1%-a. A számítás alapja jellemzően az IBI-csekken szereplő valor catastral, és a bevallásban naparányosan kell kezelni, ha az ingatlan csak az év egy részében állt a rendelkezésedre.
Vagyis, ha van egy második lakásod, amit nem adsz ki, akkor is kell adót fizetned az ún. imputált jövedelem után.
Ha rezidensként kiadod a második ingatlanodat
Ha spanyol rezidensként kiadod az ingatlanodat, a bérleti bevétel az éves Renta-bevallásban jelenik meg. Itt már nem a vélelmezett jövedelmet, hanem a tényleges bevételt kell bevallani.
A jó hír: nem a teljes bérleti díj után adózol automatikusan. Az ingatlanból származó jövedelemnél bizonyos költségek levonhatók, például az IBI, a közös költség, a lakásbiztosítás, bizonyos javítások, hitelkamat vagy amortizáció. Az AEAT az ingatlanból származó jövedelmeket a rendimientos del capital inmobiliario körében kezeli.
Minden számla, minden igazolás, minden kifizetés adóalap csökkentő tételként számíthat, ezért év közben őrizd meg a bizonylatokat.
A bérbeadás típusa is számít. Más a hosszú távú, lakhatási célú bérbeadás, és más a turisztikai vagy idényjellegű kiadás adózása, mindkettőnél más csökkentő tételeket lehet figyelembe venni.
Az AEAT külön kiemeli, hogy a lakhatási célú bérbeadásra vonatkozó csökkentések nem alkalmazhatók turisztikai apartmanokra, mert azok nem állandó lakhatási szükségletet szolgálnak.
A helyi IBI-t a második lakás után is ugyanúgy fizeted az önkormányzat felé a települési adónaptár szerint.
Ne maradj le a spanyol adózással kapcsolatos hasznos információkról, iratkozz fel a Türkiz Hírekre, így szombatonként elsőként értesülsz tartalmainkról és a heti cikkekről.
Ha csak az év egy részében adod ki a második ingatlant
Ha az ingatlant az évnek csak egy részében adod ki, az év másik részében pedig saját használatban van vagy üresen áll, akkor a két időszakot külön kell kezelni.
A kiadott napokra bérleti jövedelem keletkezik.
A ki nem adott napokra pedig megjelenik a renta imputada, ha az ingatlan nem a fő lakóhelyed.
Az AEAT tájékoztatása szerint az ingatlanból származó jövedelmet és az imputált jövedelmet az alapján kell időarányosan meghatározni, hogy az ingatlan hány napig volt kiadva, illetve hány napig állt a tulajdonos rendelkezésére.
Ezért a naptár adózási bizonyíték is. Pontosan tudnod kell, mikor volt kiadva, mikor állt üresen, mikor használtad te, és milyen dokumentum támasztja ezt alá.
Ha nem vagy biztos abban, hogy rezidensnek számítasz-e
Ha év közben költöztél Spanyolországba, ha 183 nap itt töltött nap körül billegsz, ha Magyarországon és Spanyolországban is keletkeztek jövedelmeid, vagy ha nem egyértelmű, hogy melyik ország számít a családi és gazdasági központodnak, akkor nem érdemes Facebook-kommentek alapján eldönteni az adórezidencia kérdését. Ilyenkor gestor vagy adótanácsadó segítségét érdemes kérni.
Patrimonio (vagyonadó) – ha érint, a Renta bevallási időszakban kell jelenteni
A Patrimonio, vagyis a spanyol vagyonadó azokat a rezidens ingatlantulajdonosokat érinti, akik nagyobb vagyonnal, több ingatlannal, jelentősebb megtakarítással vagy külföldi vagyonelemekkel rendelkezelnek.
Az AEAT tájékoztatása szerint a Patrimonio bevallására akkor lehet kötelezettség, ha az adó számítása után fizetendő összeg keletkezik, vagy akkor is, ha nincs fizetendő adó, de a vagyontárgyak és jogok értéke meghalad egy meghatározott szintet. Az AEAT statisztikai módszertani tájékoztatója szerint a bevallási kötelezettség egyik fontos küszöbe a 700 000 eurót meghaladó adóalap, illetve a 2 000 000 eurót meghaladó teljes vagyonérték lehet.
Itt különösen fontos, hogy Spanyolországban az autonóm közösségek eltérő szabályokat, kedvezményeket és bónuszokat alkalmaznak. Ugyanaz a vagyon más régióban más számokat eredményezhet.
Nagy vagyon esetén pedig felmerülhet az állami Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, vagyis a nagy vagyonokra vonatkozó szolidaritási adó is. Az AEAT korábbi tájékoztatása szerint ez a Patrimonio kiegészítő állami adójaként a 3 millió eurót meghaladó nettó vagyonokat célozza.
Milyen dokumentumokat gyűjts év közben?
A spanyol ingatlanadózás legfontosabb szabálya: aki év közben rendet tart, annak Renta-időszakban kevesebb haja hullik ki.
Legalább ezeket gyűjtsd és tartsd nyilván év közben:
- IBI-csekk,
- közös költség befizetési igazolások,
- lakásbiztosítás,
- javítási és karbantartási számlák,
- bérleti szerződés,
- bérleti díj beérkezésének igazolása,
- ingatlanhitel kamatával kapcsolatos banki igazolás,
- amortizációhoz szükséges adatok,
- turisztikai kiadás esetén platform- vagy ügynökségi elszámolások,
- kiadott és nem kiadott napok nyilvántartása.
Ha több ingatlanod van, ne fejben vezesd. Egy egyszerű táblázat is komoly segítség lesz.
A rezidens és nem rezidens adózásának összefoglaló táblázatát ITT töltheted le.
A leggyakoribb spanyol ingatlanadózási félreértések
„Ha a saját lakásomban élek, semmi dolgom nincs”
Renta szempontból a fő lakóhelyed nem generál imputált jövedelmet, de az éves jövedelemadó bevallási kötelezettséged más jövedelmek miatt fennállhat.
„Ha nem adtam ki a második lakásomat, nincs mit bevallani”
Ha az ingatlan az érintett adóévben a rendelkezésedre állt, és nem a fő lakóhelyed volt, akkor felmerülhet a renta imputada, azaz vélelmezett jövedelem utáni adó.
„A bérleti díj az adóalap”
A bérleti díjból származó bevételből levonhatóak különböző költségek, de csak akkor, ha dokumentáltak és szabályosan kezelhetők.
„A turisztikai kiadásra ugyanaz vonatkozik, mint a hosszú távú bérbeadásra”
Nem. Adózási és engedélyezési szempontból is teljesen más. A lakhatási célú bérbeadásra vonatkozó levonható költségek és kedvezmények nem automatikusan járnak a turisztikai kiadásnál.
„A rezidens és nem rezidens ingatlanadózás között csak az adókulcs más”
Nem. A bevallási logika, az adónem, az űrlap és a teljes keretrendszer is eltérhet.
Adózási határidők rezidenseknek
- Renta (IRPF, Modelo 100) – 2025-ös adóév: 2026. április 8. – június 30.
- Patrimonio (Modelo 714) – jellemzően a Renta kampánnyal együtt.
- IBI: nincs országos IBI-szezon, települési adónaptár szerinti, az önkormányzat felé kell fizetni.
Gyakori kérdések a spanyol rezidens ingatlanadózásáról
Kell adózni a saját spanyol lakásom után, ha spanyol rezidens vagyok?
Ha a saját lakásod a fő lakóhelyed, jellemzően nem kell utána renta imputadát fizetned. Az IBI-t viszont akkor is fizetned kell az önkormányzat felé.
Mi az a renta imputada?
A renta imputada a vélelmezett ingatlanjövedelem. Akkor merülhet fel, ha van olyan ingatlanod, amely nem a fő lakóhelyed, nem adod ki, de a rendelkezésedre áll. Az AEAT általános szabályként a kataszteri érték 2%-át, bizonyos esetekben 1,1%-át alkalmazza a kiszámításakor.
Kell Renta-bevallást készítenem, ha csak saját lakásom van Spanyolországban?
Önmagában a fő lakóhely nem jelenti, hogy ingatlanjövedelmed keletkezett, de a Renta-bevallási kötelezettség a teljes jövedelmi helyzetedtől függ. Munkabér, nyugdíj, bérleti bevétel, külföldi jövedelem vagy más bevétel miatt ettől még lehet Renta beadási kötelezettséged.
Mi történik, ha kiadom a spanyol lakásomat?
Rezidensként a bérleti bevételt az éves Renta-bevallásban kell kezelni. A bevételből bizonyos költségek levonhatók lehetnek, ha megfelelően dokumentáltak.
Mi a különbség rezidens és nem rezidens ingatlanadózás között?
Nem rezidensként jellemzően az IRNR szabályai és a Modelo 210 alkalmazandóak. Spanyol adórezidensként az ingatlanhoz kapcsolódó jövedelmek és imputált jövedelmek általában az éves IRPF/Renta bevallásban jelennek meg.
Mikor kell Patrimonio bevallással számolni?
Nagyobb vagyon esetén. A pontos kötelezettség a vagyon nagyságától, összetételétől, a fizetendő adótól és az autonóm közösség szabályaitól is függ. Több ingatlan vagy jelentős külföldi vagyon esetén érdemes szakemberrel ellenőriztetni.
Hol találom a kataszteri értéket?
A kataszteri érték, vagyis valor catastral általában az IBI-csekken szerepel. Ez nem ugyanaz, mint a piaci érték, és nem az az ár, amennyiért az ingatlant vetted.
Ha Spanyolországban élsz, és van itt ingatlanod, akkor érdemes évente legalább egyszer végignézni, hogy mi változott a státuszodban, a lakáshasználatban, a bérbeadásban, a bevételekben és a vagyonodban.
Hasznosnak találtad a cikket? Akkor iratkozz fel a Türkiz Hírekre, így szombatonként elsőként értesülsz tartalmainkról és a heti cikkekből tájékozódhatsz a spanyol élettel, adózással, ingatlanpiaccal kapcsolatosan.
Források
AEAT – Renta és Patrimonio kampány dátumok (2025 → 2026-os bevallás) Agencia Tributaria
AEAT – Levonható költségek bérbeadásnál (IRPF, ingatlanból származó jövedelem) Agencia Tributaria
AEAT – Renta imputada (imputált jövedelem) számítása
Ajánlott cikkek
