Bár a fenti helyzet elsőre úgy tűnik, hogy idéntől a lakásban legfeljebb a család nyaralhat, és a tulajdonos fejben már elkönyvelte az elveszett bevételt, mégsincs minden elveszve.
A megoldás viszont nem a trükközés, a más néven vagy követhetetlen online csoportokban való hirdetés. A tisztább út egy másik bérleti modell alkalmazása: az időszakos bérlet, spanyolul az arrendamiento de temporada.
A temporada bérlet nem jogi kiskapu, hanem egy másik lakáskiadási modell
Spanyolországban a rövid távú lakáskiadásnál nem csak az számít, hogy a lakás fent van-e Airbnb-n, vagy szerepel-e a turisztikai engedélyszám a Facebook hirdetésben.
Ha a tulajdonos teljesen berendezett lakást ad ki gyakran cserélődő nyaralóknak, online foglalási rendszerrel, takarítással és turisztikai jellegű hirdetéssel, az a legtöbb spanyol régióban turisztikai lakáskiadásnak minősül. Erre a tevékenységre általában külön regisztráció, engedély vagy bejelentési kötelezettség vonatozik, amiről ebben a cikkünkben írtunk részletesebben: Szigorodtak a turisztikai lakáskiadás szabályai Spanyolországban.
Más a helyzet akkor, ha a lakást egy konkrét bérlő veszi ki 30, 45, 60 napra vagy akár több hónapra, írásos szerződéssel, hoteljellegű szolgáltatások nélkül. Ilyenkor már nem turisztikai kiadásról beszélünk, hanem időszakos bérleti jogviszonyról. Ilyen például az említett temporada bérlet.
A különbség azonban nem csak a szerződés megnevezésében van. Akkor védhető ez a modell, ha a valóságban is az történik, ami a szerződésben áll: egy hosszabb időszakra ugyanaz a bérlő használja az ingatlant.
Hány nap után minősül nem turisztikai kiadásnak?
A spanyol bürokrácia klasszikus válasza a kérdésre: az attól függ.
Spanyolországban nincs egyetlen országos előírás, amely egységesen, minden autonóm közösségben szabályozná, minimum hány napra kell kiadni a lakást, ha nincs turisztikai engedély. A szabályozás autonóm közösségenként eltér, ráadásul az adott önkormányzat is szabhat külön feltételeket.
A Valenciai Közösségben — ide tartozik például Torrevieja is — 2024 óta a turisztikai lakás fogalma szorosan kapcsolódik a 10 napos kiadási határhoz. Az itteni szabályozás szerint az a lakás minősülhet vivienda de uso turístico kategóriának, amelyet pénzért, azonnali használatra, turisztikai céllal, ugyanannak a bérlőnek legfeljebb 10 napra adnak ki. A 11 napnál hosszabb, ugyanazon bérlő részére történő kiadás már nem a turisztikai kategóriába tartozik. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a 11 napnál hosszabb kiadás automatikusan biztonságos módszer a bírság elkerülésére.
Andalúziában akkor nem tartozik a turisztikai lakások körébe az ingatlan, ha ugyanannak a bérlőnek folyamatosan két hónapnál hosszabb időre adják ki.
Katalóniában megint más a helyzet. Az habitatge d’ús turístic, azaz a turisztikai kiadás külön eljáráshoz kötött, és több száz településen önkormányzati engedély is szükséges hozzá. Vagyis nem elég a napokat számolgatni, azt is meg kell nézni, hogy az adott település egyáltalán engedi-e az ilyen típusú használatot.
Ezért a helyes válasz függ attól, hogy hol van az ingatlan, mit mond az autonóm közösség szabályozása, mit enged az önkormányzat, és mit tilt vagy korlátoz a lakóközösség?
Türkiz-tipp: Spanyolországban ne a Facebook-kommentek alapján dönts arról, hogy milyen lakáskiadási modellt alkalmazhatsz. Ugyanaz a 30 napos lakáskiadás eltérő szabályozás alá eshet Valenciában, Andalúziában vagy Katalóniában. Az autonóm közösség, az önkormányzat és a társasház szabályait együtt tekintve lehet megállapítani, hogy milyen lakáskiadási modellre van lehetőséged.
Mit tehetsz, ha a társasház tiltja az Airbnb-t
A turisztikai jellegű lakáshasználathoz 2025-től már előzetes, kifejezett közösségi jóváhagyás kell a társasháztól. A lakóközösség minősített többséggel engedélyezheti, korlátozhatja vagy meg is tilthatja a turisztikai kiadást. Ha az apartmannak már volt turisztikai engedélye, és a tulajdonos a tevékenységet jogszerűen már ténylegesen folytatta, ebben az esetben a társaház nem tilthatja a tevékenységet. Viszont 2025. április 3-tól annak a tulajdonosnak, aki turisztikai lakáshasználatot szeretne indítani, vagy tulajdonosváltozás miatt újra kell regisztrálnia a turisztikai engedélyt, annak előzetes és kifejezett közösségi jóváhagyást kell szereznie.
A turisztikai engedély hiánya és a társasházi tiltás azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy a lakásból nyáron semmilyen bevételre nem lehet szert tenni.
A temporada jellegű bérlet ebben a helyzetben is reális lehetőség lehet. Vonatkozhat nyári időszakos lakásbérlésre, tanulmányi időszakra szóló bérletre, ideiglenes munkavégzéshez kapcsolódó lakhatásra, átmeneti tartózkodásra, digitális nomád élethelyzetre vagy akár kiköltözés előtti próbaidőszakra.
Ha eddig hasznosnak találtad a cikket, akkor iratkozz fel a Türkiz Hírekre, így szombatonként elsőként értesülsz a spanyol élettel kapcsolatos hasznos tartalmainkról és a heti cikkekről.
Mennyire ellenőrzik a turisztikai kiadásokat?
A turisztikai lakáskiadást főleg a nagyvárosokban, tengerparti régiókban és forgalmas turisztikai övezetekben ellenőrzik egyre szigorúbban.
Az ellenőrzés több irányból érkezhet: online hirdetések figyeléséből, regisztrációs számok ellenőrzéséből, lakóközösségi bejelentésekből, önkormányzati vagy autonóm közösségi vizsgálatokból, adóhatósági adatellenőrzésből és vendégadat-kezelési kötelezettségekből.
A bírságok régiónként eltérnek, de nem jelképes összegekről beszélünk. A Valenciai Közösségben a turisztikai jogsértések súlyos esetben 10 001–100 000 euró, nagyon súlyos esetben akár 100 001–600 000 euró közötti bírságot is jelenthetnek. Andalúziában a súlyos jogsértések 2 001–18 000 euró, a nagyon súlyosak 18 001–150 000 euró közötti szankcióval járhatnak.
Ehhez jöhet még a SES.HOSPEDAJES rendszer használata, ugyanis ha a szállásadási tevékenységhez kapcsolódó vendégadatokat nem megfelelően kezelik vagy nem küldik be, az is bírságot vonhat maga után.
Türkiz-tipp: Nem érdemes kockáztatni, viszont a temporada bérlet is csak akkor védhető, ha valóban hosszabb időszakra szól, konkrét bérlővel, írásos szerződéssel, adózással, a társasházi szabályok betartásával, hoteljellegű szolgáltatások nélkül.
Nyári temporada bérlet a gyakorlatban
A temporada modell a gyakorlatban azt jelenti, hogy a lakást nem 5–10 napos nyaralóturnusokban adják ki, hanem például 20-30 napra vagy akár a teljes július–augusztusi időszakra egy családnak vagy hosszabb tartózkodást kereső bérlőnek.
Ebben a modellben nincs állandó vendégváltás, nincs heti kulcsátadás, és a szomszédok sem érzik úgy, hogy a lépcsőházból átjáróház lett.
A hirdetés megfogalmazása is fontos. A lakás ne turisztikai apartmanként jelenjen meg a hirdetésben, hanem időszakos bérletként. Például így:
alquiler de temporada, mínimo 30 días, contrato LAU, estancia de verano
Magyarul: nyári időszakos bérlet, minimum 30 napra, LAU-szerződéssel.
Ez a modell valószínűleg kevesebb csúcsszezoni bevételt hoz, mint a napi árazású Airbnb. Cserébe viszont kevesebb konfliktus lesz a helyi lakóközösséggel, és ha valamilyen okból ellehetetlenült a turisztikai kiadás akkor mégis ad lehetőséget hivatalos bevételszerzésre.
Mit tartalmazzon egy temporada szerződés?
A temporada bérleti szerződés akkor állja meg a helyét, ha nemcsak a címe van rendben, hanem a tartalma is. A szerződés címe lehet például:
Contrato de arrendamiento de temporada de verano para uso distinto de vivienda habitual
Vagyis nyári időszakos bérleti szerződés olyan használatra, amely nem a bérlő állandó lakóhelye.
A szerződésben érdemes világosan rögzíteni a bérleti időszak kezdő- és zárónapját, az időszakos használat célját, azt, hogy az ingatlan nem a bérlő állandó lakóhelye, valamint azt is, hogy a bérbeadó nem nyújt hoteljellegű szolgáltatásokat.
Fontos a lakóközösségi szabályok átadása is. Medencehasználat, csendidő, szemétkezelés, közös terek, lift, vendégfogadás — ezek mind olyan részletek, amelyek egy társasházban fontosak, mivel a bérlő együtt él a házzal.
A Türkiz Hírek feliratkozói a következő hírlevélben kapnak egy letölthető spanyol nyelvű temporada szerződésmintát magyar kitöltési segítséggel. Ez nem helyettesíti az ügyvédet vagy a gestort, de jó kapaszkodót ad ahhoz, hogy a nyári kiadás papíron is tisztábban álljon össze.
Itt iratkozhatsz fel a Türkiz Hírekre, hogy megkapd a temporada szerződésmintát és, hogy szombatonként elsőként értesülj a spanyol élettel kapcsolatos hasznos tartalmainkról és heti cikkeinkről.
A bevétel is legyen tiszta
A temporada bérletből származó bevételt be kell vallani a spanyol adóbevallásban. Spanyol adórezidensként ez az éves Renta bevallásban jelenik meg; nem rezidensként általában a nem rezidensekre vonatkozó, ingatlanból származó jövedelem bevallásában, amiről ebben a cikkben írtunk részletesebben.
A kaució, a szerződés, az esetleges vendégadat-kezelési kötelezettség és az adózás miatt érdemes gestorral vagy ingatlanjogban jártas szakemberrel átnézetni a konkrét modellt. Spanyolországban egy jól összerakott lakáskiadási modell nagyobb biztonságot jelenthet.
Ne maradj le a spanyol élettel kapcsolatos hasznos információkról, iratkozz fel a Türkiz Hírekre, így szombatonként elsőként értesülsz tartalmainkról és a heti cikkekről.
Források
BOE – Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU - spanyol bérleti törvény az arrendamiento de temporada
BOE – Ley de Propiedad Horizontal - a turisztikai lakáshasználat közösségi engedélyezése
Generalitat Valenciana – Valenciai Közösség - turisztikai lakásregisztráció
Junta de Andalucía – Andalúz hivatalos oldala: mikor nem tartozik egy lakás a turisztikai lakások körébe
Canal Empresa Catalunya – Habitatges d’ús turístic - Katalónia hivatalos oldala: HUT-definíció,
Agencia Tributaria - lakáskiadásból származó bevétel bevallása, ingatlankiadás és gazdasági tevékenység
Ministerio del Interior – SES.HOSPEDAJES: vendégadatok kezelése és szállásadói adatküldési kötelezettségek
Ajánlott cikkek
