Az arras típusai
Mivel a contrato de arras-nak több típusai is van, érdemes pontosan megnevezni az aáírandó dokumentumban, hogy melyikről is van szó. A arras confirmatorias azt rögzíti, hogy a felek komolyan megállapodtak az adásvételben; ha valamelyik fél nem teljesít, a másik fél általában követelheti a szerződés teljesítését vagy a kártérítést.
Az arras penales már büntető jellegű biztosíték: előre meghatározza, milyen pénzügyi következménye van a szerződésszegésnek. Itt az összeg afféle szerződéses szankcióként működik, de a pontos hatás mindig attól függ, mit írtak bele a szerződésbe.
A legismertebb forma az arras penitenciales. Ez ad klasszikus elállási lehetőséget: ha a vevő lép vissza, elveszíti az átadott összeget; ha az eladó lép vissza, általában a dupláját kell visszafizetnie. Épp ezért kulcskérdés, hogy a szerződésben pontosan melyik arras típus szerepel. Ha ez nincs világosan leírva, később komoly vita lehet abból, hogy a felek valójában mire is szerződtek.
A biztonságos ingatlanvásárlás egyik eleme a helyesen megválasztott arras szerződés, a többi elemről a Hogyan vásárolj biztonságosan ingatlant Spanyolországban? cikkünkben olvashatsz.
Félreértések az arras körül
Az arras nem kötelező lépés a spanyol ingatlanvásárlásnál, de a spanyol jog az ilyen magánokiratot szerződésként kezeli. Ha aláírod, érvényes szerződésnek számít, és mindkét fél köteles teljesíteni a benne foglaltakat, azaz aláírás után már nem lehet kibújni alóla.
Spanyol ingatlan vásárlásakor gyakori az arras penitenciales alkalmazása. A foglaló mértéke gyakran a vételár 10%-a körüli összeg, de nincs fix törvényiben meghatározott összege; kisebb értékű foglalózásoknál kb 5000 ezer eurós összeg a gyakori.
Ha nincs jól körülírva, akkor számos vitás kérdés alakulhat ki egy elnagyoltan fogalmazott arrasból. Mi számít visszalépésnek? Mi számít késedelemnek? Mi történik, ha a vevő nem kapja meg a banki hitelt? Mi van, ha az eladó vagy a fejlesztő hónapokat csúszik az átadással?
Ha ezek nincsenek pontosan beleírva, könnyen lehet, hogy nem tudsz jogosan elállni a vételtől, ha komolyabb probléma merült fel az eladói oldalon.
Átadási határidő
Új építésű vagy tervasztalról vásárolt lakásnál a leggyakoribb csalódás az átadási dátummal kapcsolatos.
Egy „várható átadás” megfogalmazás a szerződésben egészen más súlyú, mint egy kemény szerződéses határidő egyértelmű következményekkel. Ha nincs leírva, mi történik késedelem esetén, milyen felszólítást kell küldeni, mikor kérhető vissza a pénz, jár-e kamat vagy kötbér, akkor az átadási dátum inkább csak remény a vevő részére.
Egy komolyabb csúszás különösen kellemetlen, ha közben már eladtad a lakásodat, felmondtad a bérleményedet, nyár van és csillagászati áron tudnál átmeneti szállást bérelni, vagy a lakcímre lenne már szükséged a további ügyintézéshez.
Garanciák, amik téged védenek új építésű ingatlan vásárlása esetén
Új építésű lakásnál különösen veszélyes, ha az előleget úgy fizeted ki, hogy nem ellenőrizted alaposan a garanciákat. A spanyol szabályozás szerint az építés alatt álló lakásokra előre befizetett összegeket bankgaranciával vagy biztosítással kell védeni; ennek a befizetett összegekre, az adókra és a törvényes kamatra is ki kell terjednie.
A „minden rendben van” típusú megnyugtatás helyett az arrasban és a kapcsolódó dokumentumokban legyen egyértelmű, hogy van-e a te nevedre szóló egyedi bankgarancia vagy biztosítás, pontosan kié a számla, amelyre fizetsz, és mi történik, ha az építkezés nem indul el, ha az ingatlan nem készül el időben, vagy a fejlesztő nem teljesít szerződésszerűen.
Ha ezt nem ellenőrizted előre, az arras aláírása után már sokkal rosszabb alkupozícióból tárgyalsz ezekről a fontos kérdésekről.
Használt ingatlan vásárlásakor erre figyelj
Használt lakásnál más típusú problémák fordulhatnak elő. Például az, hogy a tulajdoni helyzet nem úgy van, mint ahogy az ingatlanos elmondta. Van jelzálog, tartozás, használati jog, örököstárs, bejegyzett teher vagy olyan körülmény, amelyről még az arras előtt kellett volna tudomást szerezni.
A spanyol ingatlan-nyilvántartók útmutatója szerint a vevőnek még az arras aláírása előtt érdemes ellenőriznie az ingatlan tulajdonosi és teherre vonatkozó adatait, például a nota simple dokumentummal. A közjegyző a végleges escritura előtt szintén kér földhivatali információt, de ha te már korábban aláírtad az arrast és előleget fizettél, akkor a kellemetlen meglepetés a közjegyzői tárgyalóban is érhet.
Türkiz-tipp: még az arras előtt kérj nota simple-t, vagyis egyszerű ingatlan-nyilvántartási tájékoztatót. Ez nem hiteles tulajdoni lap, de megmutatja az ingatlan azonosító adatait, a bejegyzett tulajdonost, valamint az olyan jogokat és terheket, mint a jelzálog összege vagy a haszonélvezeti jog. A hivatalos ára 9,02 € + IVA, vagyis nagyjából 10–11 euró.
A legegyszerűbb megoldás online kikérni a registradores.org oldalon. A dokumentumot általában emailben kapod meg letölthető PDF-ként. Alkalmi felhasználóként is lekérhető, de meg kell adnod az ún. interés legítimo okot, vagyis a lekérés indokát. Ingatlanvásárlásnál ez teljesen bevett gyakorlat. A legjobb, ha megvan a CRU/IDUFIR vagy a finca registral száma, de a pontos cím, tulajdonos vagy más pontos adat alapján is lehet keresni.
Az eladó ügyvédje nem a te ügyvéded
Az egyik legdrágább vevői tévedés az, hogy „van ügyvéd az ügyben, tehát minden rendben”. Nem mindegy, hogy az ügyletbe bevont ügyvéd kinek az ügyvédje.
Ha az ügyvédet az ingatlanos, az eladó vagy a fejlesztő ajánlja, az nem feltétlenül baj, de nem is ideális. Neked olyan független ügyvéd kell, aki a te oldaladról nézi át a szerződést, és nem azt keresi, hogyan lehet gyorsan aláírni, hanem felméri az összes kockázatot és javaslatot ad a kivédésükre.
Ha hasznosnak találtad a cikket, akkor iratkozz fel a Türkiz Hírek hírlevélre, és minden szombaton megkapod heti cikkeinket a spanyol befektetésekkel, ingatlanvásárlással kapcsolatos információkról.
Források
BOE – Código Civil, 1454. cikk – az arras vagy señal alapvető szabályai
Consejo General del Notariado – közjegyzői útmutató lakásvásárláshoz
Colegio de Registradores – földhivatali nyilvántartás/ Nota simple tartalma: ingatlanazonosítás, tulajdonos, jogok, terhek, jelzálog, haszonélvezet
Colegio de Registradores – Nota simple díja
Sede Registradores – Nota simple lekérése és keresési adatok
BOE – Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación – új építésű lakásoknál az előre fizetett összegek védelme: bankgarancia vagy biztosítás, külön számla, adók és törvényes kamat
BOE – Ley 38/1999, promóteri garanciák részletszabályai
Ajánlott cikkek
