Last updated on január 14th, 2026 at 03:55 du.
Mi áll a szigorítások mögött?
A turisztikai lakáskiadás szabályai Spanyolországban jelentősen szigorúbb és átfogó szabályozást hoztak 2025-ben a turisztikai célú apartman-bérbeadások piacára.
Az új szabályok háttere: Spanyolországban az elmúlt évek lakhatási válsága és a tömegturizmus elleni tüntetések egyszerre fokozták a nyomást a döntéshozókon. Az egekbe tartó ingatlanárak miatt a belvárosból kiszoruló állandó lakók, a megugró bérleti díjak és a tömegturizmus mellékhatásai mind egyfelé mutattak. A kormány – összhangban az új uniós szabályozással – a rövid távú kiadások átláthatóságát és féken tartását választotta. Nem maga a turizmus ellen, hanem a “vadnyugati típusú turistainvázió” ellen történik az eddigieknél jóval szigorúbb szabályozás bevezetése: a cél, hogy a vendégek is jól érezzék magukat, és a helyi lakosok se veszítsenek az életminőségükből.
A kötelező regisztráció elmulasztása esetén súlyos bírság szabható ki az új turisztikai lakáskiadás szabályai értelmében
Az új szabályozás nem csak spanyol ügy: EU-szinten minden tagállamnak kötelező lesz a turistacélú szállások regisztrációja és egyedi azonosító bevezetése. Az olyan szálláskereső platformoknak, mint az Airbnb és Booking, kötelességük begyűjteni és megosztani ezeket az adatokat a kormányzattal. Az engedély nélküli kiadásért akár 600 000 € bírság is kiszabható.
2025. július 1-je volt a határidő a regisztrációra
A turisztikai céllal kiadott apartmanok, ingatlanok tulajdonosainak 2025. július 1-ig kellett regisztrálniuk turisztikai célra kiadó lakásukat a spanyol kormány online rendszerében. Az új szabályozás értelmében:
- A regisztrációt évente meg kell újítani.
- A korábban a helyi önkormányzatnál megszerzett turisztikai engedély nem helyettesíti az országos regisztrációt. Ez két külön dolog: a helyi engedély a használatot/jogcímet rendezi, a nemzeti kód pedig a hirdethetőség feltétele.
- Aki nem lépett időben, most már bírságra számíthat.
A legnagyobb újdonság az új szabályozásban: a lakóközösség is döntési jogkört kapott
A spanyol legfelsőbb bíróság 2024. októberi döntése óta a társasházi közgyűlések (comunidad de propietarios) szavazással megtilthatják a turisztikai bérbeadást a közösségben. A mostani törvénymódosítás ezt tisztázta és megerősítette.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- Teljes tilalmat is bevezethetnek a lakóközösségek a társasházban üzemeltetni kívánt, újonnan bejegyzendő turistalakásokra.
- A közösség akár 20%-kal megemelheti a közös költséget azok számára, akik apartmanjukat turistáknak adják ki.
- Új engedélyekhez kötelező a 3/5-ös többségű közgyűlési jóváhagyás.
- Nem visszamenőleges, azaz a korábban hivatalosan regisztrált lakásokat nem tilthatják be utólag.
- Az új tulajdonos nem automatikusan örökli a régi tulajdonos engedélyét – neki is külön eljárásban meg kell azt kérnie.
Milyen hatással lehetnek az új turisztikai lakáskiadás szabályai a piacra?
- Csökkenő kínálat várható: várhatóan lesz visszaesés a turisztikai célú lakások számában. 2025 júliusában több, mint 10.000 engedély nélkül működő apartmant töröltek a hirdetési platformokról. Mivel problémásabb lesz beszerezni az engedélyt a lakóközösségek jóváhagyási kötelezettsége miatt, számos tulajdonos kénytelen lesz kivonni lakását a rövid távú kiadásból.
- Árcsökkenés várható egyes régiókban: számos ingatlan visszakerülhet a hosszú távú kiadási piacra vagy eladásra kerülhet az engedély beszerzésének, azaz a hirdethetőség feltételének hiányában.
- Kockázatosabb befektetés: spanyol apartman vásárlása turisztikai célú kiadásra már nem lesz annyira “biztos bevétel”, mint volt korábban.
Sok külföldi eddig a turisztikai célú kiadás bevételeiből finanszírozta a lakása fenntartását abban az időszakban, amikor nem Spanyolországban tartózkodott. Ez mostantól nem lesz ennyire egyértelmű.
Magyar tulajdonosoknak: három fontos figyelmeztetés
- Ha már van engedélyed → figyelj arra, hogy évente meg kell újítanod.
- Ha most vásárolsz ingatlant → készülj fel arra is, hogy a lakóközösség döntése megakadályozhatja a turisztikai kiadást.
- Ha a lakóközösség jóváhagyta az engedélyt → számolj azzal, hogy a lakógyűlés akár 20%-kal is megemelheti a közös költségedet.
Összegzés
Az Airbnb-korszak Spanyolországban 2025-ben új szintre lépett – a szürke zóna véget ér. A kormány, az EU és a lakóközösségek egyszerre lépnek fel és alakítják a szabályokat, így a turisztikai kiadás már nem az a gyorsan megkereshető pénz, ami eddig volt.
Türkiz-tipp a magyar apartmantulajdonosoknak: Ha már van engedélyed és országos kódod: működhetsz tovább, de tartsd karban az adatokat, és számolj az évenkénti adminisztrációs kötelezettséggel. Ha most vásárolsz, a közgyűlés döntése megállíthatja a projektet – kérj előzetes határozatot (3/5-ös többség minimum), különben könnyen áthúzhatja a lakók közgyűlése a befektetési terveidet. Ha engedélyezi a lakóközösség az engedélyt, légy tisztában azzal, hogy a ház akár +20% közös költséget tehet a válladra; ezt jobb jó előre tudni és belekalkulálni a költségvetésbe.
Források
- BOE – Real Decreto 1312/2024 országos regisztráció, VUD: BOE
- EU – rövid távú bérlések átláthatósága: European Parliament
- Cinco Días / El País & Business Insider: 2025. július 1-től kód nélkül nincs hirdetés Cinco Días
- Abogacía.es & Legfelsőbb Bíróság: 3/5-ös közgyűlési többség abogacia.es
- Idealista cikke a közös költség emeléséről: Idealista
- El País / minisztériumi adatok: El País
Ajánlott cikkek
