A vételáron felül különböző adók és egyéb költségek is felmerülnek, így a végösszeg számottevően magasabb lesz annál, mint amit az ingatlanhirdetésben látsz. A spanyol ingatlanvásárlás költségeit még az is befolyásolja, hogy Spanyolország melyik részén vásárolsz, és hogy új vagy használt ingatlant veszel.
Ha még a helyszínt nem döntötted el, a Costa Blanca régióválasztóban végigvesszük a legfontosabb környékeket és azt, hogy kinek melyik lehet jó választás. Ha pedig egy kedvezőbb árú alternatívát is összehasonlítanál vele, nézd meg a Murcia régióválasztót is.
A következő példákban Valencia tartomány általános szabályaival számolunk, vagyis a számok elsősorban akkor relevánsak, ha Alicante vagy Valencia környékén, azaz a Costa Blancán keresel ingatlant.
Nézzük meg a konkrét számokat a spanyol ingatlanvásárlás költségeit illetően.
Használt lakás extra költségei a Costa Blancán
Használt lakásnál a legnagyobb pluszköltség az ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), vagyis a vagyonszerzési adó. Valencia tartományban ez az adókulcs 2026. június 1-től 9%.
A közjegyzői és ingatlan-nyilvántartási díjaknál 2026-os becsült összegekkel számolunk, az ügyvédi képviseleti díjnál 1% + 21% IVA, gestoríánál 300 euró becsült eljárási költséget vettünk alapul. Ezek nem hatóságilag garantált végösszegek, hanem a vásárlási keret megtervezését segítő becslések.
| Költségnem | 150 000 € vételárú lakás esetén | 200 000 € vételárú lakás esetén | 300 000 € vételárú lakás esetén |
|---|---|---|---|
| Vételár | 150 000 € | 200 000 € | 300 000 € |
| ITP (9%) | 13 500 € | 18 000 € | 27 000 € |
| Közjegyzői díj – becslés | kb. 600 € | kb. 750 € | kb. 875 € |
| Ingatlan-nyilvántartási díj – becslés | kb. 400 € | kb. 525 € | kb. 650 € |
| Ügyvédi díj – becslés (1% + IVA) | kb. 1 815 € | kb. 2 420 € | kb. 3 630 € |
| Gestoría díj – becslés | kb. 300 € | kb. 300 € | kb. 300 € |
| Becsült teljes költség | 166 615 € | 221 995 € | 332 455 € |
| Vételáron felüli költség | kb. 16 615 € | kb. 21 995 € | kb. 32 455 € |
Hitel esetén számolj még körülbelül 250–600 eurós értékbecslési költséggel.
Egy 200 000 eurós használt lakásnál tehát a fenti feltételekkel nagyjából 222 000 eurós teljes kerettel érdemes számolni. Ez körülbelül 11%-kal több a hirdetésben látott vételárnál.
Van azonban még egy fontos tudnivaló. Az ITP adóalapja nem minden esetben a szerződésben szereplő vételár. A valor de referencia, vagyis a kataszteri referenciaérték is meghatározó lehet.
A referenciaértéket és a várható teljes költséget érdemes még azelőtt tisztázni, hogy pénzügyileg elköteleződnél. Ha már kinéztél egy konkrét ingatlant, olvasd el azt is, hogyan működik az arras Spanyolországban, és mit érdemes ellenőrizni, mielőtt aláírod a foglalási szerződést és átadod a foglalót.
Türkiz-tipp: mielőtt arrast, vagyis foglalási szerződést írsz alá, ellenőriztesd az ingatlan aktuális referenciaértékét is. Egy jónak tűnő ajánlat még nem feltétlenül jelent kedvező adóalapot.
Új építésű lakás extra költségei a Costa Blancán
Új lakóingatlannál ITP, azaz vagyonadó helyett a főszabály szerint 10% IVA, vagyis ÁFA fizetendő. Ehhez jön az AJD (Actos Jurídicos Documentados), amely leegyszerűsítve a közokirathoz kapcsolódó adó.
A következő példában Valencia tartományban érvényes 1,4%-os általános AJD-kulcsával számolunk.
| Költség | 150 000 € | 200 000 € | 300 000 € |
|---|---|---|---|
| Vételár | 150 000 € | 200 000 € | 300 000 € |
| IVA (10%) | 15 000 € | 20 000 € | 30 000 € |
| AJD (1,4%) | 2 100 € | 2 800 € | 4 200 € |
| Közjegyzői díj – becslés | kb. 600 € | kb. 750 € | kb. 875 € |
| Ingatlan-nyilvántartási díj – becslés | kb. 400 € | kb. 525 € | kb. 650 € |
| Ügyvédi díj – becslés (1% + IVA) | kb. 1 815 € | kb. 2 420 € | kb. 3 630 € |
| Gestoría díja – becslés | kb. 300 € | kb. 300 € | kb. 300 € |
| Becsült teljes költség | kb. 170 215 € | kb. 226 795 € | kb. 339 655 € |
| Vételáron felüli költség | kb. 20 215 € | kb. 26 795 € | kb. 39 655 € |
Az ügyvédi díj nem hatóságilag rögzített költség. Az 1% + IVA a kalkulációhoz használt tervezési becslés; a tényleges díj lehet fix összeg vagy a vételárhoz kötött díj, és ügyvédenként, illetve az ügy összetettségétől függően változhat.
Hitel esetén itt is számolj még körülbelül 250–600 eurós értékbecslési költséggel. A spanyolországi jelzáloghitelről szóló útmutatónkban részletesen bemutatjuk, mire számíthatsz, ha hitelből vennél ingatlant.
És ki fizeti az ingatlanközvetítőt Spanyolországban?
Spanyolországban nincs olyan általános szabály, hogy az ingatlanközvetítő díját minden esetben az eladó vagy a vevő fizeti. A leggyakoribb, hogy az eladó állapodik meg az ingatlanirodával és ő fizeti a jutalékot, ezért sok esetben a vevőnem nem kell külön közvetítői díjat fizetnie. Előfordul azonban, hogy az iroda a vevőtől is kér díjat, vagy mindkét félnek külön szolgáltatást és díjat számít fel. Ez jogszerű lehet, ha erről előzetesen megállapodtak.
Az ingatlanközvetítői díj szabadon állapítható meg. A piacon jellemzően a vételár 3–5%-a + IVA körüli jutalékkal lehet találkozni, de a díj ennél magasabb is lehet; tengerparti területeken akár 5–6% körüli jutalék sem szokatlan. A díjat általában az adásvétel folyamatához kötve fizetik: gyakori, hogy egy részét az arras aláírásakor, a fennmaradó részt pedig a közjegyzői adásvételkor rendezik.
Türkiz-tipp: Vevőként még a foglalózás előtt kérj írásban információt arról, hogy van-e vevői közvetítői díj, pontosan mennyi, tartalmazza-e az IVA-t, milyen szolgáltatást kapsz érte, és mikor válik fizetendővé. Ha külön buyer agentet vagy ingatlankeresési szolgáltatást bízol meg, annak díja természetesen külön vevői költség lehet.
Először a teljes keretet számold ki, utána kezdj lakást nézni
Érdemes a spanyol lakáskeresést úgy kezdeni, hogy először meghatározod a teljes rendelkezésre álló tőkédet. Majd megnézed, hogy melyik autonóm közösségben szeretnéd az álomlakást megvenni. Eldöntöd, hogy új vagy használt ingatlan érdekel. Ellenőrizteted a rád vonatkozó adókulcsot és – használt ingatlannál – a referenciaértéket. Ha hitel kell, kiszámolod a szükséges önerőt és a finanszírozási költségeket is.
Csak ezután állítod be a maximális vételárat az ingatlanportálon.
Források
- Agencia Tributaria – Új vagy használt lakás: IVA vagy ITP?
- BOE – Ley 13/1997, Comunitat Valenciana — a Comunitat Valenciana ITP- és AJD-szabályainak jogszabályi forrása;
- Dirección General del Catastro – Valor de referencia és adózási alkalmazása — a referenciaérték szerepe az ITP és AJD adóalapjának meghatározásában.
- Dirección General del Catastro – Gyakori kérdések a referenciaértékről — közérthető hivatalos magyarázat arról, mi a valor de referencia és milyen adókra van hatással.
- Idealista – Ingatlanvásárlás költségei és adói 2026-ban
- Idealista – Ki fizeti az ingatlanközvetítő díját?
- Idealista – Ingatlanközvetítői jutalékok: mennyi és mikor fizetendő? Idealista
- Idealista – Közvetítői jutalék tengerparti területeken
Ajánlott cikkek
